Defectes en la construcció

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Es evident que no podem reclamar per problemes relacionats exclusivament al us i al pas del temps. No podrem demanar que ens arreglin unes runes romanes (com les de l’i lustració) però si que tenim uns drets i un temps determinat per reclamar pels defectes vicis del nostre habitatge.

El que i fins quant puc reclamar els defectes

Després de comprar un habitatge nou sempre hi han problemes i es important saber que no sempre podré reclamar la seva reparació.

Comprar un habitatge es una de les despeses més importants a les que fem front a la nostra vida i de vegades no som el suficient diligent davant els desperfectes deguts al constructor.

Una vegada descobert el defecte o el vici ocult el més important es saber que per reclamar tenim uns terminis concrets i que fora d’aquests no es podrà fer res.

Així la Llei de l’ordenació de la construcció 38/1999 estableix la responsabilitat dels diferents agents i el temps que dura cadascuna d’aquestes responsabilitats.

  • 10 anys danys materials causats per vicis o defectes de cimentació, bigues, forjats, murs de carrega, elements estructurals, etc
  • 3 anys danys materials causats per vicis o defectes elements constructius que afectin a la seva habitabilitat recollida a l’article 3.1.c
  • 1 any on el constructor respondrà també dels danys materials causats per vici o defecte que afectin a elements de terminació o acabat de les obres.

Temps per reclamar els defectes

  • 6 mesos per vicis ocults
  • 2 anys en general que comencen a comptar des de que, dins el termini exposat abans, coneixem el defecte.
  • 5 anys per incompliment contractual. Es a dir també els podem reclamar per no haver complit el contracte (per exemple materials diferents)

El més important es saber que per reclamar tenim uns terminis concrets

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La Cooperativa de Viviendas

Como salir lo mejor librado posible de una cooperativa de viviendas

Una de las decisiones más importantes en nuestras vidas es la compra de una vivienda. Buscamos la que nos gusta, nos fijamos en una obra nueva que parece estar a un precio correcto pero aparece una nueva palabra que no conocemos: EN REGIMEN DE COOPERATIVA DE VIVIENDAS.

https://treball.gencat.cat/ca/ambits/economia_social/recursos/normativa/Nova-Llei-de-cooperatives/

La mayoría de nosotros no sabemos de que va eso de ser cooperativista ni lo que es una cooperativa de viviendas. Pero todo y eso como nos interesa la vivienda nos acercamos a la obra o al comercializador (normalmente una empresa que se denomina la gestora y que suele ser quien realmente controla todo) y ante nuestras preguntas estos le quitan importancia y vienen a decirnos que todo son ventajas, que podremos decidir los acabados, que nos explicaran todo paso a paso y que comparemos a precio de coste.

La cosa pinta bien. A la hora de contratar nos entregan un contrato en el que no podemos elegir nada realmente (los famosos contratos de adhesión) y en los que aparecen términos como fondo de reserva obligatorio (un 2% que debemos abonar a la firma), prima o cuota para ser cooperativista (una pequeña cantidad que nos permite ser cooperativista) y un montón de cosas más que no entendemos. El/La comercial nos explica que tenemos las garantías legales que tienen todos los compradores, que no nos preocupemos que nuestro dinero (las arras) están garantizadas (obligación legal) y que como socios de la cooperativa sólo responderemos ante la sociedad con esa pequeña aportación (prima) que suele ser de unos 100.-€.

Firmamos los contratos que nos indican pero es como si nos hablaran en latín y aquí, en más de una ocasión, empiezan los verdaderos quebraderos de cabeza. El constructor no cumple los plazos (no olvidemos que suelen ser empresas asociadas a la cooperativa o a la gestora) o los acabados no están como se había acordado. Pueden aparecer más gastos no previstos que os piden afrontar como socios en cooperativa de viviendas. Nos damos cuenta que no decidimos nada, que nos explican lo que quieren y hacen lo que les parece. Nos presentan unas auditorias que no entendemos y nos piden aprobar unas cuentas para las que no tenemos conocimientos. Algunos de ustedes van a una serie de juntas que parecen sólo destinadas a servir de paraguas para refrendar todo lo que le interesa a la gestora. Incumplimientos injustificados, problemas incomprensibles y que retrasan todo y que siempre son de los demás (ayuntamiento casi siempre) y, para más inri, amenazas de que ¡OJO! vosotros sois los promotores y responsables de la obra y habéis aprobado todos y cada uno de los pasos dados y sois responsables tanto como el constructor.

Es evidente que los problemas son de muy diversa índole pero creo que esta serie de consejos os podrán ayudar

Tips para hacer frente a los problemas que suelen aparecer

  • La mayoría de veces no sois unos cooperativistas reales sino unos meros consumidores (con sus derechos como tales) que queríais comprar un piso
    • No es lo mismo una serie de personas (normalmente con lazos personales o profesionales del sector) que deciden montar una cooperativa para construir viviendas, que un montón de personas sin conocimiento alguno de la construcción que firman lo que le ponen y hacen los que les dicen.
  • Gestora y cooperativa si no es lo mismo, casi o pertenecen al mismo conglomerado de empresas, fundaciones, etc.
    • Normalmente este tipo de “cooperativas” son creadas por la propia gestora que es quien realmente manda e incluso los empleados de una y otra suelen ser los mismos y a veces confunden sus papeles (soy de una o de otra)
  • Ante un tema tan complejo asesoraros lo antes posible con un abogado
    • Se suele hacer al final cuando aparecen los problemas graves y siempre es más difícil todo.
  • Aunque si podéis ser responsables directos de las deudas de la cooperativa no de todo sino de lo que se relaciona con la construcción de vuestra vivienda
    • En general vuestra responsabilidad estará sujeta a vuestra aportación de capital pero no en cuanto a lo que tiene que ver con vuestra vivienda.

La principal recomendación es que os asesoréis bien y que recordéis que a pesar de lo que os digan seguís teniendo todos vuestros derechos como consumidores.

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Información Derechos Personas con discapacidad

Apoyo a personas con discapacidad 2023

Todos conocemos una persona o tenemos un familiar que tiene algún tipo de deficiencia cognitiva o discapacidad y muchas veces no sabemos como ayudarle. O nosotros mismos podemos estar afectados por algún déficit de atención. Se nos vienen a la cabeza que tenemos que pedir su incapacitación ante un juzgado y todo nos parece caro y complicado. Eso ha cambiado y ahora podemos apoyar a esas personas de una manera fácil y rápida como explicaremos.

El pasado 3 de septiembre entró en vigor la Ley 8/2021, de 2 de junio y el Decreto Ley 19/2021 catalán adaptando y adecuando la normativa a la ley.

Estas normas redundan claramente en beneficio del discapacitado intentando configurar herramientas útiles para su defensa y protección intentando respetar su dignidad como persona con los mismos derechos que los demás.

 Principales cambios

  • El tutor pasa a considerarse curador. Lo que significa que las tutelas ejercidas sobre el discapacitado serán menos genéricas y deberán adecuarse a las necesidades reales del discapacitado.
  • Desaparece casi completamente el concepto de tutor como aquel que puede hacer casi cualquier cosa en nombre del discapacitado y se favorece la figura del curador. Es decir el de una persona o institución que pueda realizar una serie concreta de acciones en favor de la persona que así lo requiera.
  • Aparece una nueva herramienta de apoyo que es la creación de un documento notarial de asistencia que puede realizar cualquiera nombrando a una o varias personas como sus asistentes en tareas concretas, por ejemplo, las económicas. Es decir podemos hacer este documento, que se inscribirá en el Registro Civil, sin necesidad de solicitar ningún tipo de curatela o ayuda judicial. Es muy util de cara a la asistencia a personas mayores que, todo y que no pueden considerarse como disminuidos, tienen mermadas sus facultades y necesitan una serie de apoyos en su acciones diarias, ya sean económicas como personales.  Eso si esa escritura notarial requiere la firma de abogado junto a la persona que solicita esa asistencia.

Asistir sin necesidad de discapacidad

Es aquí donde parece que el legislador ha creado una nueva herramienta realmente útil más allá de los ya existentes poderes, es la nueva figura de la asistencia. Este apoyo lo solicita y autorizada la propia persona que cree que lo necesita. No es necesario que alguien esté discapacitado para que sea consciente de sus actuales deficiencias cognitivas, ya sean estas consecuencia de la edad o por otra causa. No estamos hablando de unos poderes notariales al uso o de una especie de poder a futuro por si acaso. Estamos ante una herramienta rápida y útil, aplicable desde ya.

Para estos casos se ha creado esa nueva figura del asistente que permite que, esa persona totalmente lúcida (sino el notario no le permitirá realizar el documento) y capaz de atender sus necesidades cree necesario un apoyo (que siempre se podrá revocar) a su medida, para una serie de acciones (normalmente económicas) para su defensa y, porque no, de su familia.

Ejemplo práctico

Nuestro padre empieza a tener problemas de atención y varias veces, sin saber como, ha contratado servicios que no necesita o ha realizado compras innecesarias. Precisamente parece que los comerciales de venta telefónica o a domicilio han encontrado en el colectivo de las personas mayores un nicho importante de mercado con prácticas no siempre dentro de la ética.

Solución

Asesorados por un buen abogado podremos realizar un documento para asistir a nuestro familiar en aquello que exactamente necesite, sin menoscabar sus derechos y atendiéndole a la vez.

Tras un estudio con los familiares y la persona necesitada, realizaríamos un borrador que recoja esas asistencias que la persona autoriza y que sean realmente necesarias. Estas asistencias obligan a todos de tal forma que si se realizara un nuevo contrato o compra que debiera estar asistida sería nula de pleno derecho.

Con el contenido, iremos a la notaria que lo protocolizará y lo presentará al Registro Civil para su inscripción y conseguir esa constancia pública oponible frente a terceros.

Demanda para la adopción de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad. Curatela

En caso de situaciones más complejas donde haga falta algo más que este apoyo no nos quedará más remedio que iniciar acciones judiciales para implementar un grado de apoyo superior o incluso casi total.

Contamos también con la experiencia necesaria y con peritos que colaboraran con usted para conseguir la mejor y más viable solución conforme su caso concreto.

Según su caso podría ser interesante además de contar con nuestros servicios jurídicos algún proyecto de integración como por ejemplo el proyecto Timol https://www.imet.cat/orientacio_persones_diversitat_funcional_intellectual

Conclusión

De no ser necesario iniciar una demanda para la adopción de medidas judiciales gracias a estas nuevas opciones la misma persona con necesidades puede nombrar a sus hijos como asistentes y hacer que sean necesarios a la hora de, por ejemplo, contratar un préstamo, de tal forma que una contratación, sin su ratificación, no sería válida.

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Reunión despacho divorcio

Divorcio Notarial en el 2023

El divorcio notarial es una herramienta muy útil por su sencillez y rapidez que nos permite divorciarnos sin necesidad de acudir a los juzgados.

En resumen, el proceso consiste en realizar un convenio de mutuo acuerdo donde ustedes deberán plasmar aquello que sea acorde a sus intereses (económicos, familiares, etc), con el asesoramiento de letrado/a colegiado y en activo.

A este le aportarán una serie de documentaciones imprescindibles (certificado de matrimonio, libro de familia, etc) y con todo ello este acuerdo se protocolizará ante notario/a.

Tras realizarse la escritura será el propio notario/a quien enviará la comunicación al Registro Civil que procederá a inscribir el divorcio.

Hasta aquí todo perfecto pero el problema viene a que es una herramienta que no vale para todo el mundo.

¿Quién puede acceder al Divorcio Notarial?

Artículo 82.

1. Los cónyuges podrán acordar su separación de mutuo acuerdo transcurridos tres meses desde la celebración del matrimonio mediante la formulación de un convenio regulador ante el letrado de la Administración de Justicia o en escritura pública ante Notario, en el que, junto a la voluntad inequívoca de separarse, determinarán las medidas que hayan de regular los efectos derivados de la separación en los términos establecidos en el artículo 90. Los funcionarios diplomáticos o consulares, en ejercicio de las funciones notariales que tienen atribuidas, no podrán autorizar la escritura pública de separación.

Los cónyuges deberán intervenir en el otorgamiento de modo personal, sin perjuicio de que deban estar asistidos por letrado en ejercicio, prestando su consentimiento ante el letrado de la Administración de Justicia o notario. Igualmente los hijos mayores o menores emancipados deberán otorgar el consentimiento ante el letrado de la Administración de Justicia o Notario respecto de las medidas que les afecten por carecer de ingresos propios y convivir en el domicilio familiar.

2. No será de aplicación lo dispuesto en este artículo cuando existan hijos en la situación a la que se refiere el artículo anterior.

¿.Qué se necesita?

  • Abogado. Es una figura necesaria. No se puede ir sin abogado que firmará también la escritura. El abogado será el encargado de traducir sus intereses en un documento que ambos deberán consensuar.
  • Un Convenio. Un documento acordado y firmado por ambas partes. También deberán firmarlo los hijos mayores de edad si los hubiera y estos aún fueran económicamente dependientes. En el Convenio se recogerán las liquidaciones económicas pertinentes, los acuerdos sobre la vivienda familiar, pensiones, pagos, etc.

¿Qué nos permite? Ventajas

  • Ya hemos dicho que lo primero es separarnos o divorciarnos, es decir, romper los vínculos legales con nuestra expareja.
  • Regular las facetas económicas de esta separación o divorcio con las mismas características fiscales ventajosas que tienen las realizadas ante los juzgados. En la mayoría de supuestos la realización de este acuerdo de divorcio notarial nos permitirá repartir nuestro patrimonio común sin pagar casi impuestos.
  • Inmediatez. El tiempo en que se tarde en llegar a ese acuerdo y en citarnos con el notario será la única tardanza. Estamos hablando de días en lugar de los meses que se pueden perder en los juzgados.
  • Coste. El coste debiera ser inferior al que nos costaría realizar este divorcio a través de los cauces judiciales. El abogado les presentará un presupuesto ajustado a la complejidad del asunto y los aranceles notariales dependerán del contenido económico, hojas, etc. Salvo casos excepcionales no aprecen terceros profesionales (procuradores, peritos, etc).

¿A quien le interesa?

  • A casi todo el mundo que cumpla los requisitos que hemos comentado, en especial el no tener hijos comunes menores de edad.
Contacte con nosotros para realizarlo